jusbrasil.com.br
19 de Setembro de 2019

Imobiliária é condenada pelo fato de não repassar os valores pagos pelo locatário ao locador

Marcelo Barça Alves de Miranda, Advogado
há 5 anos

Conforme decisões proferidas, recentemente, nos Juizados Especiais Cíveis do Tribunal de Justiça do Estado Rio de Janeiro, observa-se que o locador, quando contratar os serviços da empresa imobiliária para administrar o seu imóvel, estará amparado pelo Código de Defesa do Consumidor, haja vista que a contratação, em comento, caracteriza-se por ser uma relação jurídica de consumo.

Diante do exposto, segue abaixo um relato breve (notícia publicada no site do TJ/RJ em 05/09/2014) das decisões referentes aos processos número: nº 0124354-07.2014.8.19.0001 (7º JEC), 0210047-90.2013.8.19.0001 (3º JEC) e 0293288-59.2013.8.19.0001 (2º JEC), condenando uma imobiliária que atua no estado do Rio de Janeiro por falha na prestação do serviço, diante do fato de não repassar os valores pagos pelo locatário ao locador, a saber:

``A Julio Bogoricin foi condenada pelo 7º Juizado Especial Cível da Capital a pagar R$ 11.950,43, por danos materiais, e R$ 2.500, por danos morais, a um proprietário de imóvel administrado pela empresa. A sentença foi homologada nesta sexta-feira, dia 5, pela juíza Marcia de Andrade Pumar.

Na ação, o autor, que é oficial da Marinha, alega que contratou os serviços da empresa para administração do seu imóvel, localizado no Engenho Novo, na Zona Norte, e que, recentemente, tomou conhecimento, por intermédio da administração do condomínio, de que havia débitos em aberto referentes a 20 cotas condominiais, no valor de R$ 11.673,39, o que lhe causou estranheza, pois o pagamento do aluguel e demais encargos estão sendo realizados mensalmente pelo locatário. Segundo o proprietário, a ré também deixou de pagar a taxa de incêndio nos anos de 2009 a 2012, no valor de R$ 277,04. Ao entrar em contato com a empresa, inclusive por notificação formal, recebeu a informação de que o débito seria quitado, porém isso não ocorreu.

De acordo com a sentença, “a relação jurídica entre as partes é de consumo, sendo a ela aplicáveis as normas estatuídas no Código de Defesa do Consumidor, que consagram a presunção de sua boa-fé e o direito à informação”. No texto, consta que foi constatada falha na prestação dos serviços da ré, com a retenção indevida de valores, havendo enriquecimento sem causa, vedado pelo ornamento jurídico, tendo causado transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento.

No processo, o autor demonstra a existência de centenas de reclamações e denúncias de casos semelhantes por meio de redes sociais, como o Facebook, e do site Reclame Aqui, postados por outros consumidores lesados e ainda registrou notícia-crime na 15ª Delegacia de Polícia.

Outra cliente da empresa, moradora da Barra da Tijuca, na Zona Oeste, também acionou a Julio Bogoricin pelo mesmo motivo, o de não haver repasse de valores pagos pelo locatário. A Julio Bogoricin foi condenada pelo 3º Juizado Especial Cível a ressarci-la em R$ 22.815, por danos materiais, além de R$ 4 mil, por danos morais.

Um proprietário de imóvel no Andaraí, na Zona Norte, também sofreu o mesmo problema, tendo a empresa sido condenada, pelo 2º Juizado Especial Cível, no caso, a pagar R$ 9.996,88, por danos materiais, e R$ 5 mil, por danos morais. Segundo o juiz Flávio Citro, titular do 2º JEC, há cerca de 580 processos cíveis de natureza semelhante no Poder Judiciário fluminense, lesando centenas de consumidores prejudicados pela empresa.

Nesses processos não foram pagas as condenações e foi frustrada a penhora Bacenjud pela ausência de qualquer valor nas contas correntes da empresa, o que retrata eventual insolvência.

Processos nº 0124354-07.2014.8.19.0001 (7º JEC), 0210047-90.2013.8.19.0001 (3º JEC) e 0293288-59.2013.8.19.0001 (2º JEC)``

5 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Estado premeditado de insolvência tem nome: golpe, puro 171. Que se busque o patrimônio das pessoas físicas responsáveis e lá encontrarão barcos, carrões, imóveis, joias etc. continuar lendo

qual seria a ação correta? cobranca no ambito civil ou apropriação no ambito penal/? continuar lendo

Partindo-se do princípio que a aquisição de bens sejam oriundas da receita pelo exercício da atividade de uma PJ , e, sendo essa receita composta por apropriação indébita, como justificar que: "Os bens da Pessoa Jurídica não se confundem com os bens particulares da pessoa física dos seus representantes...". Ajudem-se a entender a controvérsia do "Estado premeditado de insolvência"??? continuar lendo

Prezados colegas, destarte, fico grato pela participação de vocês. No que se refere ao`` estado de insolvência`` da imobiliária, não devemos confundir com falência, pois o texto não trouxe nenhuma informação referente à decretação de falência deferida pelo juiz; assim sendo, trata-se , apenas , de execução frustrada; Diante do exposto, observa-se que o credor deseja a satisfação do crédito, por conseguinte, verificando que a ação de cobrança/ execução não foi suficiente; o operador do direito, atento, poderá invocar a desconsideração da personalidade jurídica dos sócios, a fim de que a condenação da pessoa jurídica atinja os bens pessoais dos sócios , conforme se verifica no artigo 28 do Código de Defesa do Consumidor, haja vista ser uma relação de consumo,a saber:

Art. 28. O juiz poderá desconsiderar a personalidade jurídica da sociedade quando, em detrimento do consumidor, houver abuso de direito, excesso de poder, infração da lei, fato ou ato ilícito ou violação dos estatutos ou contrato social. A desconsideração também será efetivada quando houver falência, estado de insolvência, encerramento ou inatividade da pessoa jurídica provocados por má administração.

A título de curiosidade,o operador do direito não deve confundir estado de insolvência com falência, vez que para ser decretado estado de falência, somente algumas pessoas podem pleitear a decretação de falência e cabe ao juiz julgar procedente:
a) autofalência – (sócio/acionista) (artigo 105 da lei de 11.101/05)- tem que estar em estado de crise econômico financeiro; o devedor tem que julgar não atender aos requisitos da recuperação judicial.
b) qualquer credor vai poder ajuizar a ação ( artigo 97, parágrafo 1 da lei 11.101/05)

À guisa de conclusão, no rito do processo civil, havendo hipótese de execução frustrada referente aos bens da pessoa jurídica ,cabe ao autor requerer a desconsideração da personalidade jurídica da sociedade, a fim de que a condenação atinja os bens pessoas dos sócios da pessoa jurídica; por quanto, no que se refere ao rito para a decretação de falência, trata-se de um procedimento específico, conforme se verifica na lei 11/101/05, de modo que ao decretar a falência, o juiz irá decretar o reconhecimento do estado de insolvência, logo, o devedor irá paralisar suas atividades, todos os seus bens serão arrecadados ; com fito em pagar não só de quem ajuizou a ação , e sim de todos os credores do falido continuar lendo