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7 de Julho de 2022
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    Suspensão de leilão extrajudicial de imóvel

    Marcelo Barça Alves de Miranda, Advogado
    há 3 meses

    À luz da legislação número 9.514/97, essa dispõe sobre Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária no Brasil, que prevê a obrigatoriedade de registrar o contrato de financiamento do imóvel com alienação fiduciária em garantia no Cartório de Registro de Imóveis, ocasião em que implicará o desdobramento da posse.

    Enquanto estiver em vigor o contrato de financiamento , o devedor/fiduciante será o possuidor direto do imóvel (exercerá o poder de uso do imóvel) e o credor/fiduciário será o possuidor indireto do imóvel (detém todos os direitos sobre o imóvel, exceto o de uso).

    Após a etapa do registro do bem imóvel no cartório supracitado, há transferência do bem imóvel ao credor, com a finalidade de garantia temporária da dívida, até que o devedor realize o adimplemento integral do imóvel.

    Ocorrendo o pagamento da dívida, o credor fornecerá no prazo de 30 dias o termo de quitação ao devedor, cujo documento deverá ser encaminhado ao Registro de Imóveis para cancelar o registro da propriedade fiduciária, concedendo ao ex devedor a propriedade plena do imóvel, de modo que este passará a exercer todos os direitos sobre o imóvel.

    Em linhas gerais, até o presente momento foi abordado o adimplemento do contrato de financiamento do imóvel com alienação fiduciária em garantia e suas consequências jurídicas.

    Todavia, o que ocorre se a dívida estiver vencida e o devedor/fiduciante não realizar o pagamento? Em regra, o devedor será constituído em mora e será consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor/fiduciário, conforme norma do artigo 26 e parágrafos da lei número 9.514/97.

    Dito isso, a retomada extrajudicial do imóvel deve observar de forma rigorosa os termos da legislação supracitada, sendo de observância obrigatória a intimação pessoal do devedor para purgar a mora, a fim de que não ocorra lesão ao direito do devedor de conhecer o débito e/ou de possibilitar a purga da mora.

    Caso ocorra lesão ao direito do devedor, vislumbra-se a possibilidade da propositura da ação de suspensão do leilão extrajudicial, pois independente do devedor ser intimado pessoalmente para purgar a mora, torna-se imprescindível que o devedor seja pessoalmente intimado do dia, hora e local de realização do leilão do imóvel objeto do financiamento, sob pena de nulidade, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:

    • “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA CUMULADA COM ANULATÓRIA DE ATO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/1997.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO.CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA.POSSIBILIDADE. DECRETO-LEI Nº 70/1966. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015(Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei nº 9.514/1997, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 3. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997. 4. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. A purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de arrematação,desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 5. Rever as conclusões do acórdão recorrido de que a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial não foi comprovada e que houve a purgação da mora antes do auto de arrematação demandaria o reexame de matéria fática e a interpretação de cláusula contratual, procedimentos vedados pelas Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 6. Agravo interno não provido”(STJ, AgInt no AREsp 1286812, 3ª T., Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julg. 10.12.2018) grifo nosso“

    “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL.NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. PRECEDENTES. AGRAVO IMPROVIDO. 1. O entendimento desta Corte é de que é cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nomedo credor fiduciário. Nesse contexto, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilãoextrajudicial. 2. A dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edital. Precedentes. 3. Agravo interno improvido” (STJ, AgInt no AREsp 1344987, 3ª T., Rel. Marco Aurélio Bellizze, julg. 3.12.2018) grifo nosso

    Isto posto, caso não exista no caso concreto a intimação pessoal válida do autor (devedor) acerca da data da realização do leilão extrajudicial, a sentença deve ser reformada para declarar nulo parcialmente o procedimento de execução extrajudicial deflagrado pelo réu (credor) em face do autor (devedor), a partir da realização do leilão.

    À guisa de conclusão- a nulidade do leilão extrajudicial do imóvel por ausência de intimação pessoal, oportuniza-se ao devedor/fiduciante, mais uma vez, a chance de quitar a sua dívida, assegurar a sua posse e adquirir a propriedade plena do imóvel.

    Por Marcelo Barça Alves de Miranda.

    Advogado, sócio titular do escritório Alves de Miranda Advocacia.

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